万科仍然是最优秀的房地产企业
昨天，听两位老师讲健康养老机构策划案，最近关注这个行业的人很多，国家也很支持，很多企业在转型的过程中，也不约而同地聚焦在这个行业上。老师讲到机构发展战略的时候，提出一个重要思想，就是怎么解决“资本”的力量对机构的控制。其实，健康养老是个事业，不是企业，而资本的属性是见利忘义，这个特点与健康养老事业发展背道而驰，这个问题是必须认真解决的。多年以前，冯仑写过一篇文章，学习万科好榜样，后来有一本书《学习万科好榜样》，万科是国内最著名的房地产企业，也是一个很特别的企业，他的发展轨迹、战略和公司治理结构与其他房地产公司有很大差别。
特别是，万科成功的治理结构，在于它的职业经理人的专业精神和道德操守，以及股东和经理人之间相互的默契和支持。去年的万宝之争，就是资本与经理人对公司控制权的争夺战，如果宝能胜利，万科就将不再是以前的万科。当然最后，在王石团队的积极努力下，万宝之争妥善解决。冯仑总结说，万科之所以先进，首先是因为有一套非常正确的价值观。万科很早就解决了产权问题，也很早股份化，又很早上市，它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化（白领文化）。万科的管理，点点滴滴中都透露出由此而带来的专业、专注和细致、严谨。
冯仑说，而当我们探寻万科成功的奥秘时，我才恍然大悟，我们多年以来深信不疑的开发模式并不是房地产公司唯一的，更不是最好的商业模式。现在几乎所有房地产公司的商业模式都可以看成是“香港模式”，即储备土地、挖坑卖房、炒卖楼花。其实，我们只要稍微比较一下中国香港和欧美发达国家，就不难看出问题的端倪。香港是一个城市，土地极其有限，政府对土地实行高度垄断，高地价的政策一直给政府带来极大的利益；另一方面，几家大房地产公司垄断70% 的供应量。双方博弈的结果就是高地价、高楼价、高利润。亚洲金融危机后，这一政策大受质疑，在实践中也屡遭挫折。
柳传志多次讲到，中国民营企业最缺少的是战略思维和战略决策。之所以会有许多人折戟沉沙，主要原因是公司战略的失败，如盲目多元化，迷信资本经营。万科十多年前就上市，专致于普通住宅建设。市场热点不断变换，万科近10 年来却始终按照自己的步伐前进，不大量囤地、不盲目扩张，全面提升产品质量与服务。
国家提出租售并举、企业长期持有的战略， 万科是早就开始的少数几个试水者之一,目前已经开办长租公寓1.2—1.8万间,计划今年做到10万间。王石在谈到当前房地产市场时，多次表示，“房地产市场背离以及疯狂上涨的情况下，我历来赞成进行调控，但不知道能不能一直调控下去。由于房地产市场的特殊属性，调控往往会在关键时刻手软。”王石表示，房地产的投资属性带来很大问题，投资属性背离实用性，不是商品，带有一定公共性，牵一发而动一百。美国市场具有公共属性的商品价格都会加以限制，新加坡的福利房系统相对完善而商品房市场完全放开，“如果不限制房价，那么问题就大了。”（文/马跃成）